L’immobiliare direzionale ha superato il periodo più buio degli ultimi decenni e si prepara a riprendere il percorso rallentato nell’ultimo biennio, seppure con un generale atteggiamento cautelativo. I primi segnali di ripartenza si sono registrati già dal 2021: secondo i dati elaborati dal Real Estate DATA HUB, il numero di transazioni messe a segno nello scorso anno è aumentato rispetto ai due anni precedenti raggiungendo quota 12 mila. Va tenuto conto però che complessivamente gli investimenti sono diminuiti di circa il 40% rispetto al 2020, sebbene nei principali mercati di Roma e Milano l’occupancy degli immobili direzionali sia tornata in linea con i trend pre pandemia. Ciò fa ben sperare per il 2022 durante il quale, secondo gli esperti, gli investitori continueranno a puntare sui driver ESG (Environmental, Social, Governance).

Le previsioni ottimistiche si basano, da un lato, sul fatto che le operazioni in corso d’opera nel terziario abbiano subito soltanto slittamenti di piccola-media entità; dall’altro, sul fatto che quelle in partenza siano state ribilanciate sul lungo periodo in termini di tempistiche. Pochi i casi in cui si è verificata una vera e propria ri-schedulazione. È fatto noto ormai che gli ultimi due anni abbiano portato al consolidamento di una nuova concezione degli uffici e del lavoro, con l’ingresso a regime dello smart working nelle politiche aziendali, definendo una chiara direzione per gli anni a venire. Tuttavia, gli spazi ad uso ufficio hanno mantenuto la loro importanza, anche se il concetto di lavoro ibrido è sempre più diffuso. Tale coesistenza delle due modalità di lavoro (in presenza e da remoto) si è tradotta in una rifunzionalizzazione degli spazi esistenti verso ambienti che rispondano maggiormente alle esigenze di socialità, convivialità e condivisione di idee. Il primo passo per procedere in tal senso consiste proprio in un ri-layout degli spazi esistenti. Parallelamente al ripensamento del layout, lo spazio ufficio richiede un costante aggiornamento in termini di rinnovo tecnologico, che da un ‘nice to have’ oggi sta assumendo sempre più importanza, al punto da diventare una sorta di lascia passare per sedersi al tavolo con determinati locatari. 

Per il report immobiliare Real Estate Data Hub abbiamo intervistato Mirko Bruno, Direttore Fondi di Dea Capital Real Estate SGR S.p.A. che con € 11,7 miliardi di patrimonio gestiti, è tra i leader di questo mercato immobiliare a livello italiano. Abbiamo chiesto a Bruno di farci una fotografia dell’andamento del comparto immobiliare direzionale secondo Dea Capital Real Estate SGR S.p.A.
 

Si sta verificando la diminuzione della richiesta di spazi ad uso ufficio ipotizzata negli ultimi due anni sulla base del ricorso allo smart working? Come sta impattando sulle strategie degli investitori?

Negli ultimi due anni le aziende sono dovute ricorrere a forme di smart working intensivo, ma recentemente hanno preferito adottare politiche atte a riportare i dipendenti in presenza. Allo stato attuale riscontriamo una tendenza a favorire - anche per motivi sanitari – sistemi di rotazione del personale che generano la necessità di meno postazioni di lavoro ma, al tempo stesso, richiedono l’incremento di spazi accessori come sale riunioni e aree ricreative per la socializzazione e la condivisione di idee. Tenuto conto della domanda di spazi direzionali di “nuova generazione” gli investitori sono incoraggiati a riprendere una forte presenza nel settore uffici, rivolgendo l’attenzione verso immobili all’avanguardia dal punto di vista costruttivo e qualitativo in linea con gli standard attuali.

Per palazzi direzionali monotenant o pluritenant con tagli di grandi dimensioni, il coworking può rappresentare una valida alternativa per contrastare gli effetti di un potenziale “sfitto strutturale” legato allo smart working?

Prevedere spazi di coworking all’interno di edifici pluritenant è uno scenario da valutare per fornire un servizio aggiuntivo ai propri conduttori in termini di disponibilità di postazioni temporanee, gestione di eventuali ampliamenti o nuove necessità occupazionali. Questi spazi potrebbero tradursi in una sorta di “buffer” a disposizione degli stessi tenant, e non come un servizio rivolto verso l’esterno, in quanto quest’ultima opzione richiederebbe un’organizzazione diversa dell’edificio stesso. Gli asset dedicati unicamente al coworking sono invece una soluzione ideale per startup e nuove società per usufruire di spazi senza costi fissi dove possano interfacciarsi con realtà del loro settore.

A un paio di anni da inizio pandemia, si prevede la coesistenza di uffici in formato “flex” con quelli di stampo più tradizionale o quest’ultima categoria andrà a occupare solo una nicchia di mercato?

In futuro si tenderà a far coesistere ed integrare queste due categorie di utilizzo degli spazi direzionali. La visione “tradizionale” degli uffici (che include anche l’open space) è in fase di evoluzione e di ibridazione con altre categorie come il living a favore di forme occupazionali che possano accogliere le nuove esigenze in ottica di gestione del personale. Tuttavia ad oggi solo le realtà che stanno pensando a trasferimenti o riposizionamenti della propria sede in nuovi asset possono adeguare gli uffici, poiché pensare ad una ristrutturazione degli spazi esistenti è più difficile.

Nel 2021 le tematiche ESG hanno avuto molta risonanza. Quali sono i driver che guidano le scelte degli investitori immobiliari e quali le difficoltà che incontrano nell’attuare politiche di investimento ESG compliant?

Le tematiche ESG sono e saranno sempre più al centro dell’attenzione dei gestori, degli investitori e dei potenziali conduttori. Ogni investitore avrà il dovere e la necessità di rendere il proprio portafoglio ESG compliant mediante il rinnovamento dei propri asset per
mantenerne l’appetibilità commerciale e la creazione di valore nel lungo periodo. Attuare politiche ESG nel contesto di un nuovo sviluppo o di una riqualificazione complessiva dell’asset risulta semplice, ma in presenza di portafogli parzialmente locati possono sorgere delle criticità legate all’introduzione di vincoli e alla necessità di monitorare alcuni parametri di competenza dei conduttori.
 

• Cos'è Real Estate DATA HUB?

Il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia, è giunto alla quarta edizione. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2021, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, hanno approfondito in questa seconda versione annuale del report, le dinamiche relative alle città di Roma e Milano nel 2021 per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Segue un focus sul mercato ricettivo, a continuazione del primo approfondimento sul tema inserito nella precedente edizione. Infine, è stato aggiunto un focus sui criteri ESG e sulla loro declinazione in ambito immobiliare, argomento di estrema attualità che continuerà ad acquisire importanza nel settore. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

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