Nel 1° trimestre 2021, il 72,9 % delle compravendite immobiliari residenziali è stato finanziato con mutuo ipotecario. A dirlo è il periodico report statistico dell’Agenzia delle Entrate. Questa tipologia di finanziamento immobiliare rimane lo strumento principe per trasformarti in un proprietario.

Se stai pensando di acquistare casa è necessario conoscere prima tutte le fasi della compravendita e i requisiti necessari per richiedere un mutuo.
In questa breve guida scopriremo quali sono questi requisiti e come le banche valutano una richiesta di mutuo.

Vedremo inoltre perché potrebbe essere utile farsi assistere da un mediatore creditizio, che possa aiutarti a ottenere il mutuo ideale per le tue esigenze, nel minor tempo possibile e alle migliori condizioni.

1. Richiesta del mutuo: i requisiti anagrafici

Innanzitutto, quando si richiede un mutuo è necessario rispettare alcuni requisiti anagrafici e in particolare:

• Età: è possibile presentare una domanda di mutuo una volta compiuti 18 anni, mentre il limite di età massima è stabilito da ogni istituto di credito. Generalmente, alla scadenza non deve essere superata l’età di 75 anni. I minorenni possono stipulare un mutuo solo se rappresentati da genitori o tutori e in ogni caso su autorizzazione del giudice tutelare. La durata minima di un mutuo è di solito 10 anni e la massima, generalmente, di 30, con l’eccezione dei giovani entro i 35 anni, che possono contrarre un mutuo della durata massima di 40 anni.
   
• Cittadinanza e residenza: possono accedere al mutuo per l’acquisto della casa sia i cittadini italiani residenti in Italia (compresi coloro che hanno la cittadinanza di un altro Stato dell’Unione europea), sia i cittadini extracomunitari, purché muniti di regolare residenza nel nostro Paese (in genere le banche chiedono prova di essere in Italia da almeno 3 anni). Nel caso di italiani residenti all’estero, alcune banche concedono il mutuo sulla base di determinati requisiti, variabili in base alle politiche del credito di ciascun istituto.

2. Ottenere un mutuo: i requisiti reddituali

Dopo avere verificato le caratteristiche anagrafiche, la banca analizzerà il rischio dell’operazione, che consiste nel valutare i requisiti economico-reddituali del richiedente per misurare la sua capacità di rimborsare il prestito.
In particolare l’istituto di credito verificherà i seguenti parametri:

a. Capacità di rimborso: la banca verifica la solidità finanziaria del richiedente e determina l’importo della rata mensile – variabile a seconda del tasso applicato dalla stessa banca – sulla base delle entrate economiche provenienti dal reddito complessivo della famiglia, da cui verranno detratti eventuali altri impegni finanziari (prestiti, finanziamenti, altri debiti) e una soglia per ogni eventuale persona a carico (coniuge disoccupato o figli minori).

Di solito la rata del mutuo non può superare un terzo dei redditi totali. Avere un contratto a tempo indeterminato o un reddito da lavoro autonomo solido sono caratteristiche che favoriscono l’ottenimento di un mutuo, ma esistono delle garanzie anche per chi ha contratti atipici. Ogni istituto ha proprie regole e solo confrontando le varie politiche del credito sarà possibile determinare quale banca potrà concederti il mutuo.

b. Disponibilità economica: in generale, le banche finanziano mutui fino all’80% del valore dell’immobile. Si presuppone quindi che l’acquirente disponga di una somma iniziale del 20% da versare come anticipo. Esiste però la possibilità di ottenere un mutuo di importo superiore, che in certi casi arriva al 95% del prezzo dell’immobile e in altri, grazie al Fondo di garanzia prima casa Consap, può coprire addirittura il 100% dell’importo.

Quali categorie possono accedere al Fondo?

• gli under 35 con contratto di lavoro atipico o precario;
• le giovani coppie in cui almeno uno dei componenti non abbia ancora compiuto 35 anni;
• i genitori separati o i vedovi con figli minori a carico;
• gli affittuari di case popolari.

c.  Merito creditizio: oltre alle garanzie reali, L’istituto di credito valuterà l’affidabilità creditizia del richiedente, verificando che in passato abbia sempre pagato regolarmente altri debiti o che non ci siano segnalazioni negative nelle banche dati a cui gli istituti di credito hanno accesso. Essere segnalati come “protestati” o in Crif come “cattivi pagatori”, rappresentano elementi pregiudizievoli all’ottenimento del mutuo. In questo caso sarà necessario aspettare i tempi di cancellazione previsti dai rispettivi registri pubblici.

3. L’immobile: verifica dei requisiti tecnici e legali

Dopo la valutazione della situazione reddituale, la banca procederà con le verifiche sul bene al fine di accertarsi che lo stesso abbia i requisiti per l’iscrizione dell’ipoteca a garanzia dell’intera operazione finanziaria.
La banca provvederà a raccogliere informazioni sull’immobile, a visionare l’atto di provenienza, le schede catastali, l’ubicazione e indicherà nella domanda di mutuo il valore commerciale presunto, che solitamente corrisponde al prezzo offerto indicato nella proposta di acquisto.
Prima della definitiva delibera saranno tuttavia necessarie:

• Una perizia dell’immobile: un tecnico incaricato dalla banca (perito) effettuerà un sopralluogo sull’immobile per dare la propria valutazione commerciale al bene al fine di definire l’importo erogabile.
• Una relazione notarile preliminare: il notaio, incaricato dalla parte acquirente, certificherà che l’immobile oggetto della compravendita non presenta elementi pregiudizievoli, ipoteche di altri istituti, diritti di prelazione da parte di terzi, e più in generale, che non sussistano elementi sfavorevoli per cui la banca non avrebbe interesse ad iscrivere un’ipoteca.

A questo punto, se le verifiche tecnico-legali non riscontreranno ostacoli, la banca potrà procedere con la delibera del mutuo e dunque potrà essere fissato l’atto notarile che consentirà al richiedente di ricevere la somma necessaria per comprare la casa.

La prequalifica creditizia

Prima di presentare una richiesta di mutuo, è utile verificare quale sia l’importo massimo della rata che si è in grado di pagare, considerando che il finanziamento per l’acquisto della casa è un investimento di media-lunga durata e che nel tempo potrebbero verificarsi cambiamenti, come la nascita di un figlio o la possibilità di perdere il lavoro. A tal proposito, è consigliabile valutare la sottoscrizione di specifiche polizze assicurative per tutelare sé stessi e la propria famiglia.

Proprio per evitare intoppi, prima ancora di iniziare la ricerca della casa, è inoltre utile procedere con un’analisi della propria situazione finanziaria per scoprire subito quale importo massimo potrà essere concesso dalla banca.

Chiedere una prequalifica creditizia prima ancora di aver trovato l’immobile presenta diversi vantaggi, tra cui il fatto di individuare con esattezza quali abitazioni visionare, senza perdere tempo con quelle non alla propria portata.

Per ottenerla puoi rivolgerti a un mediatore creditizio, ovvero ad un professionista in grado di fornire una consulenza specializzata in materia di mutui e di assisterti nell’intero percorso della richiesta, in modo che tu possa concentrarti esclusivamente sulla ricerca della casa perfetta per te e la tua famiglia.

Anche ottenere dalla banca la pre-delibera (o voucher mutuo) ti permetterà di condurre la trattativa con il venditore in modo più agile e semplice. Solitamente la pre-delibera ha una validità che va dai 4 ai 6 mesi, ma all’occorrenza è possibile rinnovarla.

I professionisti di 24MAX, la rete di mediatori creditizi di RE/MAX Italia, sono a tua disposizione per fissare un appuntamento, anche in video chiamata, per rispondere ad ogni tua domanda e spiegarti come ottenere un mutuo per l'acquisto di casa che più si adatta alle tue esigenze.