Il mercato immobiliare nel 2021 ha rappresentato uno spartiacque tra l’arrivo spiazzante della pandemia da Covid 19 ed un lento ritorno ad una pseudo-normalità, con le conseguenze del caso. Grande il fermento dal punto di vista della domanda di acquisto residenziale, importante il ritorno di una timida domanda per acquisto o locazione di asset commerciali nelle principali città ma, nello stesso tempo, dosi di incertezza variabili da parte di venditori e acquirenti.

Come si è mosso il mercato immobiliare nella zona in cui operate?

Abbiamo registrato una significativa esigenza di cambiamento e la volontà di miglioramento dello stile abitativo, trasversale per età ed estrazione: chi voleva cambiare territorio lo ha fatto, chi voleva una casa più grande o più piccola si è mosso, chi voleva cambiare vita ci ha provato, sotto la spinta di un evento così forte.
Spesso ci siamo trovati a gestire per lo stesso cliente vendita e acquisto, con incastri non sempre facili ma con un lavoro di supporto dinamico e stimolante.
Si sono riaffacciati piccoli investitori e richieste di seconde case in location bucoliche o centri storici, con l’occhio però attentissimo verso condizioni dell’immobile e prezzo, prediligendo soluzioni riqualificate. I medio-grandi investitori non sono mai mancati nelle zone più turistiche della costa, Senigallia e Riviera del Conero in primis, località con un invariato forte appeal verso stranieri, cittadini di zone limitrofe ma anche del Centro e Nord Italia, che le scelgono per le vacanze estive o come buen retiro periodico.

Entrando nel dettaglio, quali sono state le nuove esigenze dei vostri clienti? 

La richiesta prevalente si è indirizzata verso case più comode, con spazi aggiuntivi come studio, taverna o mansarda per poter allestire un’area studio o lavoro più funzionale, non solo per eventuale smart working o quarantene ma anche in previsione di nuove modalità di lavoro e studio in casa. Molto richiesti gli spazi esterni, fattore che ha contribuito a stabilizzare i prezzi dei prodotti che ne erano dotati e, in alcuni casi, a segnare prestazioni di “over price” rispetto alle previsioni, per prodotti più rari sul mercato, come immobili recenti (10 anni in giù) o completamente ristrutturati con dettagli di stile e in zone richieste. 
Se le compravendite hanno registrato un ottimo volume e le richieste una grande vivacità, la risposta in termini di prezzi è stata contrastante, più che mai legata alla location e alle peculiarità più o meno “uniche” del prodotto. Si sono acutizzate le differenze di prezzo tra aree meglio collegate e servite ed aree più defilate come i centri storici, l’entroterra meno denso a livello di attività lavorative, la campagna e la periferia “dormitorio”.
Nelle aree meno richieste la differenza l’ha giocata l’aspetto strutturale, l’indipendenza e la presenza di spazi esterni, fattori che hanno permesso un certo numero di risultati anche in queste zone, soprattutto per abitazioni ristrutturate o semi-ristrutturate o con grande potenziale di miglioramento.
Per le case coloniche c’è stata un’interessante richiesta di acquisto da parte di cittadini del Centro e Nord-Italia, affascinati dai paesaggi marchigiani e dalla qualità della vita. Per il comparto campagna e piccoli borghi è tornata la richiesta di seconde case per chi ha la sua prima in città ma cercando prezzi competitivi, soprattutto nell’ipotesi di lavori di recupero. Caso a parte Senigallia, dove i prezzi si mantengono stabili e la richiesta intensa, sia sul fronte acquisti che affitti.

Quali i fattori che hanno determinato un aumento delle compravendite?

I bonus dedicati al mondo della casa hanno ridato leggera linfa a questa richiesta, con particolare attenzione per le soluzioni indipendenti o semi-indipendenti, ma non hanno causato l’aumento dei prezzi delle abitazioni datate, vista l’iniziale incertezza sugli aspetti formali e burocratici, i tempi di messa a regime del sistema, il volume delle richieste ed un certo ingorgo nelle disponibilità di tecnici e imprese. Hanno però creato un’interessante disponibilità di immobili riqualificati dalle imprese e acquistabili a prezzi interessanti. 
L’attività di mediazione immobiliare è stata fondamentale per creare sinergia tra i vari attori e opportunità per operazioni dotate di un bel potenziale, nelle zone tra Jesi, tutta la Vallesina e Senigallia, centri nevralgici per l’edilizia con diversi soggetti in campo. Tali dinamiche hanno favorito le operazioni di recupero di situazioni esistenti, spesso a scapito delle nuove costruzioni. 

Quali le vostre previsioni per l’anno in corso?

Queste tendenze le ritroviamo nel 2022, soprattutto la forte richiesta di acquisto residenziale, ma con un’aumentata incertezza: il protrarsi della preoccupazione pandemica, l’inflazione, le previsioni sui tassi di interesse, l’aumento dei costi energetici e la situazione di instabilità geopolitica in Europa allarmano e condizionano scelte e prezzi ma rilanciano l’idea del mattone come bene solido. Ci aspettiamo buone performance dai prodotti di gamma medio-alta con peculiarità pregevoli di zona e plus abitativi. Sul fronte proroga dei bonus casa, il timore verso aumenti ulteriori dei materiali e dei tempi frena gli entusiasmi.
Permane la richiesta di abitazioni con una certa indipendenza e contesti condominiali piccoli, il più possibile riqualificati. Lo spazio è ancora tra le priorità: si è disposti a sacrificarlo solo se l’immobile è performante dal punto di vista del risparmio energetico e della qualità costruttiva o in posizione pregevole.
L’acquisto rimane la via maestra nel nostro territorio anche per il 2022, in un contesto di affitti in cui i canoni non accennano a scendere (anzi) e l’offerta è numericamente limitata, poco invitante e non rispondente alla domanda, che permane altissima. 
 

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Il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia, è giunto alla quarta edizione. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2021, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, hanno approfondito in questa seconda versione annuale del report, le dinamiche relative alle città di Roma e Milano nel 2021 per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Segue un focus sul mercato ricettivo, a continuazione del primo approfondimento sul tema inserito nella precedente edizione. Infine, è stato aggiunto un focus sui criteri ESG e sulla loro declinazione in ambito immobiliare, argomento di estrema attualità che continuerà ad acquisire importanza nel settore. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

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