La logistica è stata l’asset class immobiliare protagonista dell’anno 2021; il volume di investimenti nel segmento ha ammontato a 2,7 miliardi di euro (+88% rispetto all’anno 2020) andando a rappresentare circa il 30% del volume totale.
A due anni dall’inizio della pandemia, il boost sulle vendite e-commerce a livello globale ha generato in Italia una crescita del 21%, una delle maggiori crescite in Europa, dando vita a risultati interessanti per il settore logistico affermatosi come prima asset class.

Se, come detto, il 2021 è stato l’anno record per la logistica, il 2022 seguirà lo stesso trend con un focus particolare sull’aumento del take up e un’offerta di immobili di grado A che dovrà adattarsi alla domanda, secondo i dati riportati nel secondo report annuale Real Estate DATA HUB elaborato da RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, in collaborazione con 24MAX.

L’adeguamento dell’infrastruttura logistica alla crescita dell’e-commerce, la ricerca da parte dei player di immobili personalizzati, unitamente alla crescita dei costi delle materie prime e dei prezzi di vendita dei terreni porteranno ad un incremento dei canoni di locazione.
Attenersi agli standard ESG, soprattutto per i nuovi sviluppi, è da considerarsi conditio sine qua non; conseguentemente non si riscontrerà un premio sul canone, ma un deprezzamento per immobili che difettano dei nuovi standard. In crescita costante i canoni anche per la logistica dell’ultimo miglio, soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma, dove si differenziano rispetto alla logistica tradizionale.
 

Rispetto alle previsioni, come è andato l’anno 2021 in termini di domanda da parte degli investitori per immobili ad uso logistico? Cosa si prevede in termini di volumi nel 2022?

Il 2021 ha visto l’accelerazione del trend di crescita della logistica in atto dal 2015. Per la prima volta questa asset class ha raggiunto circa 3 miliardi di investimenti, ovvero il 30% delle transazioni complessive da parte di
investitori istituzionali. Nel 2022 prevediamo una crescita ulteriore dei volumi in termini di transazioni e come investitori crediamo che ci sia ancora margine per crescere, non tanto sulla compressione degli yield ma soprattutto sui canoni.

Entro quanto tempo si colmerà il gap con gli altri paesi europei in termini di prime yield?

Affinché il gap venga colmato devono verificarsi due condizioni: la crescita dei canoni e il miglioramento del prodotto esistente. Il vero gap con l’estero è strutturale: l’offerta di immobili logistici di grado A in Italia non è sufficiente a soddisfare una domanda in continua crescita. La vacancy di questi asset è oggi sotto il 2%, mentre quella degli asset di grado B tenderà ad aumentare. Il mercato assorbe la quasi totalità del prodotto esistente: questa carenza di offerta farà crescere i canoni (come già sta succedendo) e sicuramente la pipeline di nuovi progetti aumenterà lo stock disponibile.
Nel momento in cui il gap verrà colmato, i rendimenti potranno essere ulteriormente compressi, sebbene in modo non marcato.
Tra circa cinque anni, grazie alla spinta dei nuovi sviluppi, potremmo arrivare ad essere allineati o leggermente più alti in termini di yield rispetto a Francia e Germania.

Gli investimenti in Urban Logistics potranno rappresentare un trend negli anni futuri?

L’Urban Logistics rappresenta già un trend spinto da una forte domanda e una notevole mancanza di prodotto. Con la crescita dell’e-commerce la filiera ha la necessità di posizionarsi a ridosso delle grandi città: sul mercato del Last Mile o dell’Urban Logistics la geografia delle prime location cambia completamente perché quello che conta è la ricchezza media della popolazione che si va a servire. Si è arrivati addirittura al concetto ancora non declinato e non regolamentato del Last Meter, con dei piccoli punti di stoccaggio (interrati, piccoli magazzini) intorno alle città più ricche come Milano o Roma. Chi riuscirà a costruire e sviluppare un prodotto del genere sarà vincente su tutta la linea perché la domanda supera di gran lunga l’offerta; ad oggi però il mercato non offre questa tipologia di prodotto.

Quali sono le aree geografiche più attive in termini di sviluppo di complessi logistici Last Mile? Nel 2022 emergeranno nuove location?

Il sud Italia potrebbe rappresentare il futuro della logistica, ma attualmente gli investitori esteri (che rappresentano molta della liquidità arrivata sul segmento) tendono ad essere restii ad investire in aree a sud di Roma. Se le infrastrutture del sud dovessero migliorare (grazie anche al PNRR) mi aspetto un importante incremento dei volumi di immobili logistici, ma è inverosimile che questo cambiamento avvenga nel prossimo anno. Ritengo quindi che nel 2022 le location prime rimarranno quelle consolidate: Roma, Bologna, l’area intorno a Firenze e il quadrante che collega il corridoio Nord, ovvero Veneto, Lombardia e Piemonte. Ad ogni modo è ancora presto per parlare di aree sature.

A parità di location, gli immobili che hanno ricevuto certificazioni green hanno rintracciato canoni superiori alla media di mercato?

La certificazione degli immobili è un driver che va di pari passo con le esigenze di una tenancy che prima non dava particolare rilevanza a questo fattore. Adesso anche i conduttori non internazionali sono sensibili ai criteri ESG applicati all’immobile: essere ESG compliant sta diventando un prerequisito fondamentale per poter affittare gli spazi. Oggi è più corretto parlare di brown discount e non di green premium: essendo le certificazioni essenziali per la logistica moderna esse non generano di fatto un premio in termini di canone di locazione, ma non averle significa non essere competitivi sul mercato.
 

• Cos'è Real Estate DATA HUB?

Il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia, è giunto alla quarta edizione. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2021, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, il Centro Studi RE/MAX Italia, il Centro Studi Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi 24MAX, hanno approfondito in questa seconda versione annuale del report, le dinamiche relative alle città di Roma e Milano nel 2021 per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Segue un focus sul mercato ricettivo, a continuazione del primo approfondimento sul tema inserito nella precedente edizione. Infine, è stato aggiunto un focus sui criteri ESG e sulla loro declinazione in ambito immobiliare, argomento di estrema attualità che continuerà ad acquisire importanza nel settore. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato del panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi 24MAX.

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