Il panorama del real estate italiano continua a evolversi, e l'ultima edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto frutto della collaborazione tra i Centri Studi di RE/MAX Italia, Avalon Real Estate, e l'Ufficio Studi di 24MAX, offre una panoramica approfondita delle tendenze del mercato nei primi sei mesi del 2023 e delle prospettive a medio termine. Un elemento chiave emerso dalle analisi è che la logistica si conferma come la prima asset class del real estate italiano in termini di volume di investimenti.

Resilienza della Logistica: Domanda Elevata e Offerta Limitata

La logistica continua a dimostrare la sua resilienza nel mercato immobiliare italiano, trainata da una domanda elevata e da un'offerta piuttosto limitata. La maggior parte della domanda proviene dagli operatori della logistica, rappresentando circa due terzi del totale, mentre il restante terzo è attribuibile principalmente a retailer e player dell'e-commerce. Gli investimenti si concentrano principalmente su immobili nuovi, su misura, sostenibili e in linea con i parametri ESG (Ambientali, Sociali e di Governance), segnando una tendenza che si prevede continuerà a guidare il mercato nei prossimi mesi.

Strategia Attendista e Stabilità del Settore Logistico

Gli investitori adottano una strategia attendista, riflettendo l'attuale scenario macroeconomico. La stabilità del settore logistico, allineato ai principali mercati europei, è garantita dalla persistente domanda di spazi. Con un tasso di assorbimento di 1,5 milioni di metri quadri, il vacancy rate si mantiene ai minimi storici, confermando la solidità del settore.

Paolo Ranieri, Partner di Avalon, sottolinea che negli ultimi anni le transazioni nel settore logistico hanno registrato una compressione dei rendimenti notevole. Considerando gli attuali tassi di interesse sarà pertanto difficile immaginare transazioni di immobili logistici con full occupancy e tenant primari prima di una riduzione del costo del finanziamento. Invece, lo sviluppo di asset logistici su aree edificabili può portare a rendimenti anti-inflazione, ma si deve tuttavia considerare la scarsità di aree idonee a questo tipo di investimento.

Sostenibilità e Transizione Ecologica: Nuovi Orizzonti per la Logistica

Nel contesto del Green Deal Europeo, la logistica sta sperimentando una fase di transizione ecologica. Le moderne strutture logistiche, dotate ad esempio di tetti con pannelli solari, non solo supportano la decarbonizzazione del trasporto su strada ma offrono soluzioni sostenibili per la ricarica di veicoli elettrici, l'illuminazione e il riscaldamento. Il concetto di "Urban Logistics," con magazzini logistici vicini ai centri urbani, emerge come una componente fondamentale per rendere le consegne più sostenibili, riducendo le distanze e le emissioni associate.

Canoni di Locazione e Località Strategiche per gli Investimenti

Il primo semestre del 2023 ha registrato un aumento dei canoni di locazione trainato dalla necessità di rispondere agli elevati standard qualitativi e di sostenibilità ESG, riducendo il gap con i principali mercati europei. Milano continua ad essere la location preferita dagli investitori, con crescita sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile.

Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno. Scende nelle altre province lombarde nell’intorno dei 51 €/mq/anno. Grazie alla sua posizione strategica, Bergamo si conferma particolarmente attrattiva per gli investitori nel Nord Italia. Attualmente, i canoni d’affitto per gli immobili di nuova costruzione oscillano tra i 50 e i 60 €/mq/anno, mentre il net prime yield si aggira attorno al 5,25%.

Canoni in crescita nella restante parte del Nord-Italia: in Piemonte e Veneto le medie rilevate pareggiano il dato lombardo, con picchi nella zona urbana di Torino e nel Veronese nell’intorno dei 55 €/mq/anno. Si allinea ai precedenti valori anche l’asse Parma–Modena-Reggio Emilia, collegato dalla A1, registrando canoni medi di 52 €/ mq/anno con possibili incrementi nel corso del 2023. Le località strategiche di Piacenza e Bologna evidenziano un canone medio rispettivamente di 55 €/mq/anno e 60 €/mq/anno.

Nel Centro Italia, Firenze si attesta nell’intorno dei 75 €/mq/anno, mentre nell’area metropolitana di Roma, nei primi tre trimestri del 2023, i valori dei canoni d’affitto per immobili logistici risultano in crescita rispetto alla precedente pubblicazione, attestandosi sui 62 €/mq/anno con picchi fino a 105 €/mq/anno per immobili urban logistic e last mile, che risultano essere i prodotti più richiesti. L’offerta è appena sufficiente per coprire la domanda, con un occupancy rate vicino al 100%.

Al Sud, l’interesse degli investitori si focalizza su Napoli e hinterland in quanto nodo per l’import-export di merci attraverso l’interporto Sud Europa, uno dei principali hub logistici a livello nazionale. All’interno dell’interporto i canoni di locazione si attestano su una media di 50 €/mq/anno. 

Prospettive per il Secondo Semestre del 2023

Guardando al futuro, la strategia "wait and see" degli investitori dovrebbe persistere nel secondo semestre del 2023, con previsioni di transazioni principalmente speculative. La domanda di spazi rimarrà il driver del settore, con un crescente interesse per qualità e sostenibilità, continuando a guidare l'evoluzione del mercato logistico italiano. La transizione ecologica e la prossimità ai centri urbani saranno fattori chiave, con la logistica che si conferma come una delle asset class più dinamiche e promettenti del panorama immobiliare italiano.

Approfondisci ulteriormente l'analisi del primo semestre 2023, consultando la versione completa del Real Estate DATA HUB.