Comprare casa in montagna per trasferirsi in pianta stabile o utilizzarla come casa vacanze è un momento molto eccitante. Le prime fasi di ricerca, visita e selezione degli immobili hanno un po’ il fascino della scoperta, quasi come in una caccia al tesoro. Ma una volta individuate le soluzioni più interessanti è il momento di mettere da parte l’emozione e pensare razionalmente a potenzialità e criticità di ogni proposta.

Per farlo è possibile orientarsi su una semplice analisi “costi – benefici”, che potremmo definire anche più banalmente “pro e contro”. Alcuni degli aspetti da tenere in considerazione nell’acquistare una casa in montagna sono rappresentati in primo luogo, sicuramente, dal budget, ma anche da tutta una serie di altri aspetti sicuramente non secondari, come necessità di manutenzione, riscaldamento, arredamento e ancora molto altro. 

Vediamo insieme qualche aspetto con l’aiuto ed i consigli del portale CasaMontagna.it, l’unico portale nazionale specializzato in compravendita di immobili in collina ed in montagna.

Comprare casa in montagna: il budget

Spesso di sente parlare di “Case a 1 euro” o di immobili praticamente regalati in questo o quel paese di montagna. Si tratta di opportunità sicuramente interessanti, ma che quasi sempre prevedono ingenti costi di ristrutturazione per rendere l’immobile abitabile. La questione del budget per una nuova casa, infatti, non si limita esclusivamente all’acquisto dell’immobile (insieme alle spese di istruttoria da addizionare) ma soprattutto ai lavori per renderlo abitabile.

I mutui prima e seconda casa non sempre considerano anche le spese di ristrutturazione, per le quali è spesso necessario prevedere un budget a parte, in base alle proprie disponibilità.

Un primo fattore di scelta, quindi, è sicuramente quello economico che, tuttavia, in termini pratici può significare tutto e il suo contrario. Al di là del costo vivo dell’abitazione, infatti, le spese di ristrutturazione possono variare sensibilmente in base al gusto e alla manualità del proprietario. 

Certo è che, in un’epoca di rincari diffusi come quella che stiamo vivendo, anche il costo dei materiali è oggi, purtroppo, un ulteriore fattore di cui tenere conto.

Classe energetica e riscaldamento di una casa in montagna

La compravendita di un’abitazione è, tra le altre cose, soggetta a dichiarazione obbligatoria di classe energetica della stessa, da parte del venditore. La classe energetica, unitamente alla conformità dell’immobile, offre la possibilità di farsi un’idea sulle necessità e capacità di riscaldamento degli ambienti. Un aspetto sicuramente non secondario in una casa di montagna, in grado di fare la differenza in termini di costi futuri.

La scelta del miglior sistema di climatizzazione estate – inverno e la disposizione degli ambienti interni dell’immobile rappresenta un importante fattore di selezione della nuova casa. 

Un’abitazione a due livelli, con camere da letto e bagno al piano superiore e postazione stufa o altro dispositivo per il riscaldamento posto al piano inferiore obbligherà certamente ad una accensione prolungata e continua dei termosifoni, dove il costo della fornitura, nel caso di una casa vacanza, è maggiore rispetto ad una utenza residenziale di prima abitazione.

Se poi l’immobile è anche contraddistinto da una classe energetica bassa, e quindi da una forte dispersione di calore, i costi aumentano.

Già da una semplice riflessione come quella appena fatta è possibile individuare una o più criticità da vagliare in fase di acquisto.

Comprare casa: spese e costi burocratici

L’acquisto di una casa è soggetto a spese accessorie e burocratiche stabilite per legge, che fanno distinzione in caso di acquisto da privato, impresa o agenzia immobiliare.

Acquistare casa da privato

Se il venditore è privato, all’acquirente spettano spese relative a:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Acquistare casa da un’impresa di costruzioni o immobiliare

Quando l’immobile è venduto da un’impresa di costruzione o altra tipologia, i costi accessori per l’acquirente includono:

• l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9
• l’imposta di registro fissa di 200 euro
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• l’imposta catastale fissa di 200 euro. 

A queste voci vanno aggiunte:

• le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati, entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, qualora il venditore scegliesse di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

È importante sapere che nel caso di acquisto di un’abitazione da un’impresa in esenzione IVA o quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.
Imposte e altre voci di spesa possono essere detratte dai costi burocratici se l’operazione di compravendita riguarda una prima casa ed è interessata da misure e agevolazioni come mutui prima casa o mutuo giovani, per individui sotto i 36 anni di età.

Altri fattori di scelta rilevanti per l’acquisto di una casa in montagna

Aspetti, per così dire, “secondari” che tuttavia possono fare la differenza nella scelta in fase di acquisto di una casa in montagna o collina riguardano:

L’esposizione dell’abitazione

Sicuramente non trascurabile per una casa di montagna, dove gli inverni sono solitamente più lunghi e freddi. L’esposizione della casa è un aspetto che fa la differenza in termini di illuminazione e riscaldamento dell’immobile.

Presenza di abitazioni contigue o parti di immobile in comune

Non è raro nei paesi di montagna che le abitazioni abbiano parti di immobile, come tetto, mura portanti o giardini in condivisione. In questo caso è bene riflettere sul fatto che qualsiasi operazione di manutenzione, da quelle ordinarie a quelle più importanti, saranno sempre soggette al compromesso e all’accettazione da parte di tutte le parti in causa.

Presenza o meno di agevolazioni comunali o regionali

Dagli incentivi per famiglie e individue che scelgono di trasferirsi in contesti montani o aree interne al prezzo calmierato sull’acquisto di legna da ardere per i residenti: le agevolazioni per abitanti in paesi di montagna o zone marginali possono rappresenta un interessante incentivo per chi sceglie di trasferirsi in montagna o acquistare casa in un paese rispetto ad un altro (spesso anche solo quello a pochi chilometri di distanza).

Attività commerciali, servizi e infrastrutture

La presenza di attività commerciali per l’acquisto di alimenti o beni, o di servizi essenziali come farmacie, presidi ospedalieri e simili, sono aspetti di cui tenere conto nella scelta di una casa in montagna.

Se sei un amante della montagna anche d’estate e vorresti acquistare una casa per le tue vacanze in questo articolo ti abbiamo dato diversi suggerimenti utili per effettuare il tuo acquisto. Ora non ti resta che iniziare la tua ricerca tra gli immobili presenti sul sito di RE/MAX ed affidarti alla consulenza di una agente immobiliare.