Chiunque abbia acquistato o venduto un immobile, nel corso della sua vita, si è trovato di fronte a questo astruso termine di derivazione latina che significa: “prendere una prova”.
Proprio così, la caparra confirmatoria è uno degli strumenti più utilizzati dai contraenti di compravendite immobiliari.
Questa caparra prende il nome di confirmatoria poiché in passato aveva come funzione principale quella di “confermare” il contratto sottoscritto dalle parti.
 
Nonostante il suo uso comune, ancora oggi, molte persone, ivi inclusi i professionisti del settore, difficilmente comprendono la sua funzione tecnica e, spesso, capita di confonderla con la vicina caparra penitenziale.
 
Ecco allora alcuni casi ricorrenti in cui si ha a che fare con questo ostico strumento giuridico e i suoi risvolti concreti.
 

Che succede se il futuro acquirente non vuole più comprare il tuo immobile? Cosa puoi fare con l’assegno ricevuto a titolo di caparra confirmatoria?

Uno dei casi più frequenti è proprio quello in cui il promissario acquirente, per qualsiasi ragione a lui imputabile, decide di “tirarsi indietro” e non voler più sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita (c.d. rogito).

In questa situazione, il promittente venditore, in possesso dell’assegno ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, potrà decidere alternativamente di:

1. recedere dal contratto preliminare di compravendita e trattenere l’assegno a titolo di liquidazione convenzionale del danno;
2. pretendere l’adempimento del contratto preliminare chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
3. chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. 

In questo caso il promissario acquirente potrà a sua volta:

1. recedere dal contratto preliminare di compravendita e richiedere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra confirmatoria;
2. chiedere al Tribunale l’emissione di un provvedimento produttivo degli effetti del contratto non concluso;
3. chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Quindi, come risulta evidente dallo scenario prospettato, la funzione della caparra è quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso.

Infatti, qualora fosse stata intrapresa la strada giudiziale, proponendo la domanda di risoluzione volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni subiti, non potrà essere consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra, poiché si consentirebbe alla parte non inadempiente di “scommettere” sul processo, senza rischi di sorta.

Pertanto, che tu sia dalla parte del promittente venditore o del promissario acquirente, ricorda: quando si conferma un contratto con una caparra e la controparte è inadempiente, se la stessa non ha un patrimonio “capiente” e se non sussistono i presupposti per ottenere un risarcimento ulteriore, trattenere la caparra (o chiederne il doppio) è sempre cosa buona e giusta!